Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif en tant que SARL de famille, vous êtes déjà conscient des avantages de cette structure. Mais avez-vous envisagé d’aller plus loin en optimisant votre statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier ? Dans cet article, nous allons explorer comment fusionner les avantages de la SARL de famille et du statut LMNP peut être une stratégie gagnante pour maximiser vos avantages fiscaux.
LMNP en SARL de famille : Un duo gagnant
Comprendre la SARL de Famille
La SARL de famille offre une structure flexible qui permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble un bien locatif. Elle offre des avantages en termes de gestion et de transmission du patrimoine.
Le statut LMNP en bref
Le statut de Location Meublée Non Professionnelle est adapté aux investisseurs locatifs qui proposent des biens meublés à la location. Il offre des avantages fiscaux attrayants, notamment une fiscalité allégée et la possibilité d’amortir les biens.
Fusionner les avantages de la SARL de famille et du LMNP
L’optimisation LMNP en SARL de famille consiste à combiner ces deux structures pour maximiser les avantages fiscaux. Cela permet une gestion plus efficace et une réduction significative de la charge fiscale.
Mécanismes de l'optimisation LMNP en SARL de Famille
Amortissement fiscal en SARL de Famille
En tant que SARL de famille, vous pouvez déduire les amortissements de vos biens locatifs, ce qui réduit votre revenu imposable et, par conséquent, vos impôts.
Avantages fiscaux de l'IS avec déduction d'amortissement
L’optimisation LMNP permet de profiter des avantages de l’Impôt sur les Sociétés (IS) grâce à la déduction d’amortissement. Cela signifie que vous pouvez réduire encore davantage votre charge fiscale.
Bénéfices de l'impôt sur le revenu
En parallèle, l’optimisation LMNP permet également de bénéficier des avantages de l’impôt sur le revenu, notamment en matière d’abattement sur les plus-values immobilières.
Le calcul de la valeur nette comptable
Définition de la valeur nette comptable
La valeur nette comptable est calculée en soustrayant les amortissements déduits du prix d’achat de votre bien locatif. Cela peut vous permettre d’atteindre une valeur nette comptable nulle en 15 ans.
L'amortissement sur 15 ans
Pendant ces 15 ans, vous ne paierez pas d’impôt grâce à la SARL de famille et à l’optimisation LMNP, ce qui renforce votre trésorerie et votre capacité à investir davantage.
Avantages de la SCI dans le processus
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut également être utilisée pour optimiser davantage la structure fiscale de votre investissement, maximisant ainsi les avantages de l’optimisation LMNP en SARL de famille.
Cas pratiques d'optimisation LMNP en SARL de Famille
Études de Cas
Voyons comment ces concepts fonctionnent dans la pratique à travers cette étude de cas concret.
Monsieur et Madame X, ont procédé à l’acquisition d’un appartement en résidence EHPAD dans le neuf pour un montant de 150 000 € auxquels s’ajoutent 6 447 € de frais de notaire. Le gestionnaire estime le montant mensuel du loyer à 550 €. Le montant de la taxe foncière est lui de 500 € et reste à la charge de l’investisseur. L’acquisition étant réalisée à crédit, les intérêts d’emprunts sur l’année 2018, s’élèvent à 2 000 €. Le montant de l’amortissement la même année est de 4 100 € et le montant des revenus locatifs, de 6 600 €.
L’investissement dégage donc une rentabilité d’environ 4% (550 € *12/156447 €)
Etant entendu que le statut du LMNP, permet de pouvoir déduire les charges des revenus perçus, le couple d’investisseurs pourra donc déduire de ses revenus locatifs : les frais d’acquisition ainsi que le montant de la taxe foncière, l’amortissement, les intérêts d’emprunt.
A la fin de l’année (ici, année 2018), le revenu imposable sera calculé de la manière suivante :
Revenu imposable = loyers – charges – amortissement – intérêts d’emprunt
Catégories | Revenus imposables |
Loyers | 6 600 € |
Charges | 6 947 € |
Amortissement | 4 100 € |
Intérêts d’emprunt | 2 000 € |
En reprenant notre exemple LMNP, cela équivaut pour l’année 2018 à :
Revenu imposable = 6 600 € – ( 6 947 €+ 4 100 €+ 2 000 €)= – 6 447 € soit un exercice déficitaire. Le montant de ce déficit pourra être reporté sur les années suivantes sachant que le couple n’a pas par ailleurs d’autres revenus LMNP. Ainsi donc, pour l’année 2018, le revenu imposable sera nul ; ils auront perçu grâce à cet investissement, des revenus non fiscalisés.
Bénéfices et retours d'expérience
Découvrez les bénéfices réels et les retours d’expérience d’investisseurs qui ont utilisé l’optimisation LMNP en SARL de famille pour améliorer leur situation fiscale.
Dans le prolongement du cas pratique ci-avant exposé M. et MME X ont réalisé cette acquisition immobilière par l’intermédiaire d’une SARL de famille ce qui, outre une absence de fiscalité personnelle comme exposée ci-avant, ils ont pu transmettre la nue propriété des parts de cette SARL de famille à leurs enfants sur une base fiscale égale à la valeur de l’immeuble acquis moins l’endettement réalisé par la SARL, soit une base taxable réduite à la valeur du capital social, et ainsi cette donation n’a pas généré de droits de donation.
Conclusion : L'optimisation LMNP en SARL de Famille
En synthèse, l’optimisation LMNP en SARL de famille est une stratégie puissante pour maximiser vos avantages fiscaux tout en gérant efficacement vos biens locatifs. Cette approche vous permet de bénéficier des avantages cumulés de la SARL de famille et du statut LMNP, tout en préservant votre trésorerie et en améliorant votre rentabilité.
Contactez Raphaël Boisbourdin pour une consultation personnalisée
Pour en savoir plus sur la manière dont vous pouvez optimiser vos biens locatifs en tant que SARL de famille avec le statut LMNP, n’hésitez pas à contacter Orbeon Avocats sur La Rochelle. Nous sommes là pour vous guider à chaque étape et maximiser vos avantages fiscaux.
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