Cession de fonds de commerce : la garantie solidaire du cédant envers le bailleur

Lors d’une cession de fonds de commerce, il est fréquent que le droit au bail soit également transféré. Dans ce contexte, le cédant, en tant que locataire, doit transmettre le bail commercial au cessionnaire, qui devient alors le nouveau locataire. Ce processus implique le transfert des droits et obligations liés au bail.

En règle générale, une fois le bail cédé, le cédant n’est plus responsable des obligations résultant de ce contrat. Cependant, cette exonération peut être remise en question si une clause de garantie solidaire est incluse dans le bail commercial.

Comprendre la clause de garantie solidaire

Une clause de garantie solidaire est un engagement stipulant que le cédant, aux côtés du cessionnaire, est responsable du paiement des loyers et de l’exécution des obligations prévues par le bail cédé. Cette clause assure au bailleur un moyen de recouvrement des loyers en cas d’insolvabilité du cessionnaire. Elle peut être intégrée soit au moment de la cession du fonds de commerce, soit lors du transfert du droit au bail. Il est important que la clause soit rédigée de manière précise, en se limitant au paiement des loyers.

De plus, la clause de garantie solidaire n’est pas illimitée dans le temps. Conformément à l’article L145-16-2 du Code de commerce, ses effets se limitent à trois ans, une disposition introduite par la loi Pinel. Avant cette loi, la situation était différente, car le cédant restait solidairement débiteur durant toute la durée du bail, jusqu’à sa résiliation.

Les implications pour le bailleur

Lorsqu’un fonds de commerce est cédé, le bailleur se trouve dans une situation délicate. Le changement de débiteur, avec l’arrivée d’un cessionnaire dont la solvabilité peut être incertaine, souligne l’importance de la garantie solidaire du cédant.

Cette garantie permet au bailleur de recouvrer ses créances même si le cessionnaire éprouve des difficultés financières. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut alors se tourner vers le cédant pour obtenir le paiement des loyers dus. Il est essentiel que la clause de garantie soit rédigée avec précision, afin de ne couvrir que les loyers et d’éviter toute ambiguïté.

Cependant, cette protection n’est pas éternelle : la loi Pinel limite la garantie à trois ans après la cession du bail. Donc, le bailleur doit rester vigilant et gérer proactivement ses relations locatives pour éviter des pertes financières potentielles.

Engagement du cédant envers le bailleur

La clause de garantie solidaire est généralement un acte sous seing privé entre le bailleur et le cédant. Elle est surtout bénéfique lorsque le cessionnaire éprouve des difficultés à régler le loyer. Certains baux stipulent que tous les cédants successifs restent solidairement responsables avec les futurs acquéreurs. Dans ce cas, en cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut se retourner directement contre le cédant.

Il convient également de noter que la garantie solidaire peut englober d’autres obligations liées au bail, selon les ac

Fidélisation par la donation d’actions aux salariés

Un aspect important est que, selon l’article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce, la cession d’un bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective entraîne la nullité de la clause de solidarité. Ce mécanisme vise à protéger le cédant de l’aggravation de sa situation en le liant au cessionnaire.

Toutefois, une décision de la Cour de cassation du 15 novembre 2017 précise que cette nullité ne s’applique qu’au cédant en procédure collective et non au cessionnaire qui devient cédant à son tour. Ainsi, la clause de garantie peut toujours être invoquée par le bailleur lors d’une nouvelle cession du bail.

L’obligation d’information du bailleur

L’existence d’une clause de garantie solidaire impose au cédant de notifier le bailleur en cas de défaillance du cessionnaire. Selon l’article L. 145-16-1 du Code de commerce, le cédant dispose d’un mois pour informer le bailleur après l’exigibilité du loyer.

Bien que l’information ne nécessite pas de formalisme particulier, elle doit être communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception, et inclure des détails comme l’identité du locataire, le montant des impayés, et la date d’exigibilité.

Limites de la garantie solidaire du cédant

La portée de la clause de garantie du cédant est restreinte, tant par la durée que par des considérations liées à une faute du bailleur. En effet, il n’est pas raisonnable d’exiger que le cédant soit responsable indéfiniment.

La durée de la garantie solidaire

La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré une limite de trois ans pour la garantie solidaire, comme indiqué à l’article L145-16-2 du Code de commerce. Avant cette réforme, les clauses de garantie pouvaient s’étendre pendant toute la durée du bail, se terminant seulement lors de la résiliation ou d’un congé.

La responsabilité du bailleur

Le bailleur doit informer le cédant dans un délai d’un mois après que la créance soit exigible. Un manquement à cette obligation peut engager sa responsabilité contractuelle, surtout si cette négligence cause des préjudices. De plus, un retard dans cette information constitue également une faute.

Il est essentiel que le bailleur utilise tous les moyens de recouvrement avant d’invoquer la garantie solidaire. Son inaction ne doit pas entraîner une augmentation excessive de la dette, mettant ainsi le cédant dans une position financière difficile.

En cas de manquement, le cédant peut demander des dommages et intérêts, mais cela dépendra de la preuve des préjudices subis.

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